Cedolare secca sulle locazioni: che cos’è e quali sono le novità per il 2021. La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo che permette di optare per la tassazione fissa del reddito da locazione, in sostituzione dell’applicazione delle aliquote Irpef. Le aliquote sono del 10 e del 21 per cento in base alla tipologia del contratto di locazione. La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto alcune novità relative alla cedolare secca sugli affitti brevi. Ecco come funziona questo regime e quali sono le novità.
LA CEDOLARE SECCA
La cedolare secca è un regime facoltativo, che, come sopraccitato, si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito derivante dalla locazione dell’immobile. Per questi contratti non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce però l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Chi opta per questo regime rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto. È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione.
COME ADERIRE AL REGIME
L’adesione al regime fiscale cedolare secca con aliquota agevolata può essere effettuata all’atto di registrazione del contratto o negli anni successivi. Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione del contratto d’affitto. L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga. Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso, come le locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito. Oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
LA COMUNICAZIONE ALL’INQUILINO
Se si sceglie la cedolare secca, bisogna darne comunicazione preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata o PEC. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare all’inquilino alcuna comunicazione.
LE ALIQUOTE
Le aliquote della cedolare secca sono le seguenti:
- 21% sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi. Soltanto fino al 31 dicembre 2019 era possibile accedervi anche per le locazioni commerciali;
- 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.
LA CEDOLARE SECCA AL 21%
Possono scegliere di applicare la cedolare secca del 21 per cento le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. Il regime si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate ad uso abitativo e per le relative pertinenze. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. Il 21 % di tassazione, applicato sul totale del reddito fondiario percepito dal contribuente nell’anno, sostituisce tutte le altre imposte collegate alla locazione, sia per l’inquilino che per il proprietario. Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali. Come ad esempio il calcolo dell’Isee e la determinazione del reddito per essere considerato a carico.
UN ESEMPIO DI CALCOLO
Un immobile viene locato con canone annuo pari a 10.000 Euro. Applicando l’aliquota del 21%, il totale delle imposte dovute è pari a 2.100 Euro. Se si sceglie invece il regime di tassazione ordinario, l’imposta dovuta è pari a 2.300 Euro, senza considerare le addizionali e le imposte dovute in sede di registrazione del contratto. Va ricordato che con la tassazione Irpef tutti i redditi percepiti nell’anno dal contribuente si sommano. Di conseguenza, l’aliquota di tassazione applicata viene condizionata anche dalle altre somme dichiarate. La cedolare secca conviene maggiormente ai contribuenti con redditi elevati.
LA CEDOLARE SECCA AL 10%
La cedolare secca 10% si applica soltanto ai contratti a canone concordato:
- nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei Comuni confinanti con gli stessi;
- negli altri comuni capoluogo di provincia;
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe;
- ai contratti d’affitto a studenti universitari;
- nei comuni in cui vi sono state calamità naturali;
- agli affitti transitori disciplinati dalla Legge n. 431/1998.
Quest’aliquota si applica solo per i contratti a canone concordato, ovvero che non superano un determinato limite in relazione all’importo dell’affitto mensile. Anche nel caso dell’aliquota al 10% la locazione deve essere esclusivamente a scopo abitativo.
CEDOLARE SECCA PER GLI AFFITI BREVI: LE NOVITÀ 2021
A partire dal 2021 i proprietari che affittano per breve periodo applicando il regime della cedolare secca al 21%, potranno farlo per un massimo di 4 immobili. In caso di superamento del numero massimo di 4 immobili affittati per breve periodo, non solo si passerà alla tassazione ordinaria Irpef, ma l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presumerà svolta in forma imprenditoriale. Quindi per chi concede in affitto per brevi periodi più di quattro appartamenti all’anno, diventa di fatto obbligatorio dotarsi di partita Iva. Va ricordato che per affitti brevi si intende quelli che non superano i 30 giorni di locazione. Tali disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali online.
COME PAGARE ACCONTO E SALDO DELLA CEDOLARE SECCA
Le imposte relative al reddito derivante dall’affitto dell’immobile devono essere versate in acconto e saldo, eccetto il primo anno, in cui l’acconto non è dovuto in quanto manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente. Dal 2021 l’acconto dovuto, da calcolare in base all’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100% e non più al 95%.
L’acconto dovuto deve essere pagato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 Euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 Euro: la prima, del 40 % (del 100%), entro il 30 giugno e la seconda, del restante 60% (del 100%), entro il 30 novembre.
Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Per il versamento della cedolare secca con modello F24, vanno utilizzati questi codici tributo:
- 1840: cedolare secca locazioni – acconto prima rata;
- 1841: cedolare secca locazioni – acconto seconda rata o unica soluzione;
- 1842: cedolare secca locazioni – saldo.
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