AFFITTI – Ormai è prassi diffusa affittare un appartamento o una stanza tramite Airbnb per mettere a reddito un immobile. Cosa dice la normativa in merito? Cosa comporta dal punto di vista fiscale? Bisogna aprire Partita IVA? Bisogna emettere la fattura affitto Airbnb? Quali sono le regole aggiornate al 2025? Definizione e inquadramento di affitto breve. L’affitto tramite Airbnb rientra, nella categoria delle locazioni brevi.
Si parla di locazione breve quando:
– la durata del contratto è inferiore a 30 giorni
– l’immobile è a uso abitativo
– il contratto è stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa
– non sono forniti servizi aggiuntivi diversi da quelli base (come fornitura biancheria e
pulizia dei locali).
Ci sono delle eccezioni in cui l’attività può essere considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di Partita IVA e adempimenti aggiuntivi.
Quando si configura un’attività d’impresa su Airbnb per gli alloggi in affitto a Giaveno
Il confine tra gestione occasionale e attività d’impresa è sempre più controllato dall’Agenzia
delle Entrate. Si presume l’esercizio di attività imprenditoriale quando si:
– affittano più di quattro immobili per finalità turistiche;
– offrono servizi aggiuntivi assimilabili a quelli alberghieri (colazione, reception, lavanderia, trasporti);
– utilizza personale dipendente o collaboratori
– ha una struttura organizzativa stabile
– investe in promozione commerciale strutturata
In questi casi, la gestione degli affitti su Airbnb viene considerata attività economica abituale, e quindi soggetta a Partita IVA, fatturazione, e regime fiscale ordinario.
Obbligo di emissione della fattura per affitto Airbnb
Se l’attività è esercitata senza Partita IVA:
– non c’è obbligo di emettere fattura nei confronti dell’ospite
– è sufficiente redigere un contratto di locazione o una semplice ricevuta (non fiscale) per tracciare il pagamento
– in caso di richiesta da parte dell’ospite, è possibile rilasciare una ricevuta generica.
Va emessa fattura ad Airbnb se ricevi il pagamento tramite la piattaforma che agisce come
intermediario. Vediamo perché.
Se l’attività è esercitata con Partita IVA:
– è obbligatoria l’emissione della fattura elettronica sia per i canoni percepiti sia per le commissioni trattenute da Airbnb
– bisogna distinguere le prestazioni verso il cliente (l’ospite) da quelle verso Airbnb, soggetto estero.
Airbnb e ritenuta d’acconto: cosa prevede la legge
A partire dal 2024, Airbnb e gli altri portali sono obbligati ad agire come sostituti d’imposta per i soggetti che affittano immobili in forma non imprenditoriale.
Questo significa che:
– Airbnb trattiene il 21% a titolo di cedolare secca e lo versa direttamente all’Erario
– il locatore riceve il canone al netto della ritenuta
– il portale rilascia una certificazione unica con i dati dei compensi erogati e della ritenuta versata.
Dal 2025, la ritenuta del 21% si applica solo se il locatore ha comunicato al portale il codice fiscale e ha optato per il regime della cedolare secca. In caso contrario, Airbnb è tenuto a versare un acconto del 26%. Nel caso in cui l’attività sia con Partita IVA e Airbnb tratti le prenotazioni come intermediario, è necessario emettere una fattura elettronica nei confronti di Airbnb, in quanto soggetto estero con sede in Irlanda.
Si tratta di una prestazione generica verso soggetto passivo UE, pertanto:
– la fattura va emessa senza applicazione dell’IVA, con la dicitura “inversione contabile” o “reverse charge”.
– Va compilato l’Esterometro (comunicazione delle operazioni transfrontaliere).
Se invece, si affitta occasionalmente e non hai Partita IVA, non bisogna emettere la fattura ad Airbnb, ma riceverai da loro una CU con i compensi e la ritenuta operata. Invece Airbnb può emettere una ricevuta automatica all’ospite, ma questa non sostituisce la fattura che il locatore dovrà emettere, se richiesta. L’eventuale obbligo di emissione resta in capo al locatore a seconda del regime di inquadramento fiscale.
Novità: fattura di affitto Airbnb e imposte locali.
Nel 2025, la norma è stata variata.
La maggior parte dei Comuni italiani ha introdotto o rafforzato l’obbligo di comunicazione delle presenze e di versamento della tassa di soggiorno anche per le locazioni brevi.
– Airbnb può agire come sostituto d’imposta anche per l’imposta di soggiorno, ma solo
in alcuni Comuni con cui ha accordi attivi
– In altri casi, sei tu come locatore a dover raccogliere l’imposta dall’ospite, versarla al Comune e conservare le ricevute.
I Comuni richiedono anche l’invio di un modulo CAV (comunicazione attività ricettiva) e l’iscrizione nel registro regionale delle locazioni turistiche.
Obbligo di registrazione del contratto?
Nel caso di locazioni brevi inferiori a 30 giorni, non vi è obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se si superano le quattro unità immobiliari locate brevemente nel corso dell’anno, si presume attività d’impresa e cambiano gli obblighi.
Airbnb e trasparenza fiscale: novità 2025
Nel 2025, in attuazione della Direttiva UE DAC7, tutte le piattaforme online come Airbnb sono obbligate a comunicare i dati dei locatori alle autorità fiscali italiane.
Le informazioni trasmesse includono:
– dati anagrafici del locatore
– numero di immobili affittati
– durata dei soggiorni
– ammontare dei corrispettivi percepiti
Lo studio Golia rimane a vostra disposizione per ulteriori approfondimenti.
Dott. Andrea Golia – Commercialista – Revisore Legale. Viale Regina Elena 35 – Giaveno Tel. 011.9378765 E- mail goliastudio@gmail.com. Corso Laghi 10 – Avigliana Tel. 011.9644084 E-mail: goliastudio.avigliana@gmail.com.
